扬州大学硕士:房产销售心得之一《房地产销售专业知识40问》

来源:百度文库 编辑:西山新闻网 时间:2019/09/24 02:13:25
 1、为何说现在买二手现房最好? 现房:风险小,投资回报快,如买期房,很多开发商没有实力,不会有全部的资金投入,只会投入部分,往往难以保证交房,质量,还有可能造成烂尾楼,使购房者如手捧刺猬,难以出手,买现房完全没有这样的风险。  2、为何高层房好?

房屋使用期限长,造价高,闹中有静,易于物业管理,档次高,可做商住两用房,出租回报率高。

3、为何多层房好?

得房率高,房价低,使用费用低,无使用电梯的风险,符合中国居民群居的生活习惯。房屋升值潜力大,生活多方面都比较方便。

4、为何一环线内房子好?

1环线地皮资源有限,升值潜力巨大,配套好,租金高,回报率高,从目前发展的角度而言投资风险少。而且商业氛围繁华,交通便利发达,生活方便,并且一环线的房子升值潜力已经是不争的现实。一环线里是历史的精华所在,即使旧城改造,也会保持其特色,不会轻易被取代,只会越发展越好。

5、为何二环线周围房子好?

价格比一环线低,但其实并不比一环线差,而且二环线比一环线安静,绿化率高空气好,并且无一环线内大量拆迁的担忧,晚走不如早走,选择二环线居住最好。

6、为何中环线周围房子好?

发展空间大,配套设施新,全,齐,发展速度快,可以享受市中心的繁华,房屋升值潜力大。

而且价格适中,人口密度低,小区规模大,生活配套全,地价低,房屋间隙大,房型设计合理,随着1+8城市圈的建设,交通会更便利。

7、为何郊区房子好?

周边自然环境好,交通发达,配套设施齐全,同样的价格可以买到更大的面积。1+8城市圈是我们武汉市城市发展的趋势,随着交通改善,郊区交通更便利。

8、为何一次性付款好?

若不选择一次性付款,以后生活负担过重,每月要交付医疗保险,住房保险,按揭贷款利息等费用支出大,加之现在银行存款利息低,把钱存入银行赚不到多少利息,一次性付款可以少掉很多麻烦,把精力主要放在最重要的上面,有利用取得事业或其它方面的成功,加之人民币会贬值,房产可以保值,又有升值潜力,所以一次性付款好。要是先分期付款每个月支出费用大,对工作不可能轻易调换,局限性大。

9、为何贷款买房最好?

人民币贬值趋势明显,同样币值的购买力越来越小,现在贷款利率不是很高,所以应该最大限度使用手中金钱。最贷款可以使客户不把钱完全用掉,用省下不多的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化,原一套住房的钱可以最贷款买3套,以房养贷,实现投资收益最大化。

10、            为何选择六楼,七楼(不是顶楼)好?

价格合适,视野开阔,空气流通好,采光好,安静安全,高度好,又避免了顶楼漏雨的可能。

11、            为何选择顶楼好?

采光好,通风好,不挡光,视野开阔,价格低,楼顶送平台,生活方便,又不被人踩在脚下,日照时间长,香港台湾现在流行通天的房子,升值潜力大。

12、            为何选择底楼好?

生活方便,若有小孩,利于小孩成长,培养健全性格,有老人利于老人活动,参与社交,如带庭院,对停放自己交通工具增加安全保障系数,免去工作的后顾之忧。也可以租出去做办事处,租金高,升值潜力大,更因人员走动多,相比其它楼层而言更加安全。现上海房价1楼最贵,很多房屋下水道走2楼,送的花园免费。

13、为何选择3、4楼好?

采光好,安全,安静,干净,即避免了1、2楼的潮湿,又避免了爬高楼的累,中间楼层好,高低优势兼具。

14、为何买次新房好?

便宜无好货,好货不便宜,无论从投资角度,还是从居住角度,要买就买最好的,与买车想比,买房的折扣小,升值潜力巨大,配套设施齐全,周围环境佳,户型设计合理,居住方便,房价的组成,地价的比重最大,越是好的房子,地价越贵,升值潜力与速度越大。、

15、为何买二手房好?

从某种意义上讲,买房毫无神秘之处,就像买彩电一样,只要买的房子,实用,所具备的功能齐全即可。例如:双气、双水等,其它增加的绿地,木扶手,花岗岩楼梯等浮华施舍并不增值。只会使开销增加,而真正在创业阶段的人并没有时间去享受,去欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房子的人逐步增多,对二手房的需求增大,故其升值的需求增大,故其升值的潜力巨大。所以购买二手房最合适,最合适的房子最划算。

16、为何框架结构的房子好?

抗震性好,整体性能高,墙体薄,得房率高,开间易活动,易装修出各自喜欢的风格,使用年限长,阳台易装修出大开间,落地窗风格大气。

17、为何砖混结构的房子好?

保温性好,隔音好,得房率高,施工速度快,成本低,价格低,适当改动容易,易装修,普通多层结构最佳选择。

18、            为何选择得房率较低反而更好?

房屋高档,设计合理,配套设施齐全,得房率低代表配套齐全,随着生活提高,对房子配套要求越来越高。房子越高级,得房率越低。

19、            为何得房率高的房子好?

省钱,同样的钱买到更大的使用面积,(买房买的是建筑面积,居住是使用面积)比较经济使用。

20、            为何朝西的房子好?

价格低,采光好,选择的范围大,阳光充足,较符合夜生活习惯的人,例如:朝西的房子干燥。

21、            为何朝东的房子好?

阳光光照长,房屋设计合理,新空气易流通,适合创业阶段的人居住,起得早,不西晒,夏天凉快。

22、            为何朝南的房子好?

采光好,日照时间长,房间温度适宜,冬暖夏凉,确保升值,易出手,适合老年人住,阳气重,自豪感,省电。

23、            为何南北朝向房子好?

通风好,冬暖夏凉,两个卧室分开,有个人的生活空间,结构简单,也可以自由间隔,自由度大,易装修。(比如现在的新房都是这样的结构,现在不光要住房,还要求讲究主人的隐私性等等)

24、            为何双朝南的房子好?

采光好,节约能源,省电,阳气重,不容易生病,特别时候老人住,通风好(楼梯间本身就招风),两个卧室在一起,照顾老人,小孩会比较方便。

25、            为何选择市区单栋住宅?

一般而言,越是繁华地段,交通发达的地段越不会有大片的小区,故若选择市区单栋住宅,其周边的配套施舍,生活条件,交通便利程度均是最优选择。一般好的配套可以弥补小区面积小的不足。

26、            为何选择大型小区?

大型小区的开发商一般实力雄厚,信誉度高,值得信赖,并且大型小区的物业管理较好,周边自然环境,人造环境都非常好,配套设施齐备,生活安全,舒适,户型设计合理,物业管理会不断有新东西推出,所以选择大型小区较好。

27、            为什么买房比租房划算?

国家把房地产做为新的经济增长点,鼓励人民贷款买房,支付部分房款后,其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付,即与租房最大的区别在于房屋到期满后,租房者还是没有房子居住。而买房者可以得到一套全产权房屋。随住房的增值,投入的钱也会升值。更何况租房者居无定所的苦恼也会对事业有不良影响,所以买房远比租房划算。

28、            为何靠小区深处(中心)的房子好?

A、生活环境安静,安全,人气足,生活较有品味。

B、利于物业管理,利于优良环境的形成,生活便利。

29、            为何靠主干道的房子好?

A、周边生活设施齐全,医院、学校、商场、交通等配套齐全。

B、房子升值快。

C、比如:某某小区,或楼盘。

30、            为何双卫好?

双卫方便,卫生,有一个客用卫生间,档次高,都是主卧套卫生间,生活发展趋势。

31、            为何单卫好?

现在一般都是3口之家,双卫没有必要,多一个卫生间也是要花钱买的,现在主要是解决主的问题。(一个卫生间最少要4、5个平方米,就算5000一个平方米,也要2万多,还要加上卫生间的装修就要超过3万。花3万买个卫生间,还不如把这部分钱用在装修上)我们还不是过奢华生活的时候,单卫最实惠,买房最主要是自己住,现在也不是经常有客人串门,所以客卫派不上用场,而且多一个卫生间打扫卫生也麻烦,还要浪费水电、增加开支。

32、            为何中间的房子好?

保温性好,不存在西晒的问题,而且在东边的房子一刮风下雨就容易潮湿,所以中间房好。

33、            为何两边的房子好?

采光好,通风好,一般是花同样价格享受到明厅明卫,而且空气新鲜,夏季会特别凉快。

34、            为何一进门是厅好?

视野开阔,大气,敞亮,较适合武汉人的性格,减少过道,使用面积多,装修漂亮,而且是有品味有实力的表现。

35、            为何一进门是走廊好?

隐私性好,现在叫做“玄关”沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费,它是牺牲一小块面积换回一大块的空间,它起到一个贯穿作用,形成一条自然的走道,一进门直接是厅的房子,门只能开在厅里,同样要占用空间,而且厅里无论如何都是要有走道,一进门是“玄关”会更好.(现在日本和韩国的进门都是有“玄关”的好换鞋帽)

36、            有暖气好?

生活舒适,室内所有房间温度一样,方便冬季在家里洗浴,省电,安全,家里有老人,小孩也不必担心会得空调病,假如无暖气,安装空调的话,冬季最冷的时候,空调反倒无法启动,只能看不能用,而且空调容易滴水,生活只有恒温才是最健康的。

37、            没有暖气好?

现在居家有无暖气都得安空调,冬天有暖气,夏天还的安空调,再说武汉的冬天就只有2、3个月,也不是天天都有必要开暖气,多花暖气费,暖气片还占用面积,而且影响美观,容易滴水,对装修不利。

38、为何买大开发商开发的房子好?

大开发商信誉好,值得信赖,一般开发的小区规模大,配套完善,物业管理跟的上,规划好,确保升值,资金到位快,按期入住,所以风险小,跟会长期发展,升值潜力更大。(比如:万科的房子保值性,升值性更大)

39、            为何一般实力的开发商好?

为了在竞争中取胜,更加有上进心,所以在设计上会花更多心思,而且价格会相对便宜。

40、            为何购买商铺投资回报率最高?

A、商铺的价格一般都是住房价格1倍半,而租金的价格反而是住房价格的3、4倍,出租收益率也比住房高很多。

B、买商铺投资的人越来越多,现在很多人都逐步意识到商铺的价值,而商铺一般做靠主干道上,他的资源有限,所以升值潜力更大。

C、现在大的开发商都不卖自己的商铺,商铺的回报率高,随着经济发展,私营企业增多,出租商铺是最稳妥的回收资金方式。

D、对想贷款买商铺的可以说,现在用商铺出租的钱可以还贷款利息,仅仅交了首付,又可买一套商铺,非常划算。

E、勇于投资,比投资住房稳定,如不出租还可留给自己做生意,方便。

比投资保险还要保险,回报率高出很多